6.1 Obligaciones del arrendador:
1. Obligación de entrega: debe entregar
la cosa en buen estado de reparaciones, incluso de
reparaciones menores.2. Obligaciones de conservación: durante
el arrendamiento el arrendador debe permitirle al
arrendatario la utilización de la cosa arrendada
conservando la finca arrendada. Pero no está sujeto a
las reparaciones menores (esas reparaciones le incumbe al
arrendatario) ni reconstruir el inmueble cuando se destruya
total o parcialmente.3. Obligación de Garantía: el
arrendador debe garantizar al arrendatario contra la
evicción y los vicios ocultos. En cuanto a la
evicción debe protegerlo contra toda
perturbación y en cuanto a los vicios ocultos se
aplican las mismas reglas deducidas con referencia a la
compraventa.4. Obligación de Seguridad: el
arrendador debe la seguridad al arrendatario. Aquélla
descubre en ésta una obligación de resultado
cuando se trata de la seguridad de las personas, con respecto
a los bienes de los arrendatarios el arrendador queda sujeto
sólo a una obligación general de prudencia y
diligencia.
6.2 Obligaciones del arrendatario
6.2.1 Pagar el Alquiler.
La renta se paga generalmente de modo periódico,
en épocas llamadas términos, que son concretados
por el contrato o por la costumbre.
6.2.2. Usar el inmueble alquilado según el
destino previsto.
El inquilino, salvo acuerdo con el arrendador, debe
conservar el destino previsto por las partes para la finca
alquilada.
6.2.3. Conservar el inmueble
alquilado.
El inquilino asume dos obligaciones a la
expiración del arrendamiento:
a) Devolver el inmueble en el estado en que se
encuentre. Se trata de una obligación de
resultado.b) Devolver el inmueble en buen
estado.
6.2.4. Devolverlo al terminar el arrendamiento.
El inquilino no responde sino de los deterioros o
pérdidas debido a su culpa, es decir le incumbe solamente
una obligación general de prudencia y diligencia. No
obstante, el legislador hace que pese sobre él una
presunción simple de culpa, El inquilino responde
igualmente por las culpas de las personas de su casa y de las
culpas de los sub-inquilinos.
Por dos clases de deterioros el legislador hace que pese
sobre el inquilino una obligación de resultado; el
inquilino no puede librarse de la misma sino probando una causa
ajena;
1ro: Con los deterioros que necesiten simples
reparaciones menores, no bastará con que el inquilino
pruebe que esos deterioros son la consecuencia del uso normal de
la cosa. Pero se decide que el propietario no puede reclamar esas
reparaciones sino al final del arrendamiento, salvo que su falta
amenace con deteriorar el inmueble.
2do. Con los deterioros provenientes de un incendio,
obligación de resultado impuesta con la finalidad de que
de que adoptara todas las precauciones necesarias. No se libera
de su responsabilidad más que si prueba una causa ajena
(caso fortuito, vicio de construcción, propagación
del incendio desde una casa vecina).
Cuando el inmueble esté dividido entre varios
inquilinos, estos son responsables mancomunadamente, en
proporción del valor de la parte del inmueble que ocupen.
Cada uno de los inquilinos puede liberarse probando que el
incendio ha empezado en la vivienda de otro, o también
probando que el incendio no ha podido originarse en su
alojamiento.
6.3 Causas de resciliación del contrato de
arrendamiento:
El cumplimiento del término, cuando éste
se encuentre detallado en el contrato, le pone
automáticamente fin al arrendamiento. Cuando el
arrendamiento sea de duración indeterminada, las partes
pueden ponerle término a su voluntad o dándose
aviso de ello; sin embargo, deben respetar los plazos usuales. La
pérdida del inmueble y el incumplimiento de sus
obligaciones por una de las partes son susceptibles de poner fin
al arrendamiento. Por el contrario, el fallecimiento de una de
las partes o la venta del inmueble dejan subsistente, en
principio, el arrendamiento.
A la expiración del arrendamiento, el arrendador
puede exigir la salida o marcha del inquilino, salvo la
aplicación de la legislación especial.
Sin embargo, cuando el arrendamiento se haya concertado
por una duración determinada, sucede un nuevo
arrendamiento, automáticamente al antiguo, si el inquilino
permanece en la finca sin oposición del arrendador; es la
tácita reconducción. El nuevo arrendamiento se
considerará convenido con las mismas condiciones que el
anterior, salvo la duración; porque se trata de un
arrendamiento de duración indeterminada.
6.4 El régimen del Código
Civil:
El contrato de Locación está previsto en
nuestro Código Civil en los artículos 1708 al
1831.
Estableciendo de esta manera que se puede alquilar o
arrendar cualquier clase de bienes muebles o inmuebles. Y se
puede arrendar por escrito o verbalmente.
6.5 El régimen del decreto que crea la
Comisión de Desahucio y Alquileres de Casas
Decreto 4807 del 1959: tendente a contener los abusos de
los propietarios y a la vez equilibrar las negociaciones para
fines de arrendamiento entre arrendador y
arrendatario.
En virtud de este se creó la Comisión de
Alquileres de Casas de Desahucios, cuya finalidad consiste en
dirimir las contestaciones extrajudiciales posibles a presentarse
entre propietarios e inquilinos, fijando a la vez normas para el
establecimiento de los precios a pagar por concepto de
alquiler.
Al efecto dicho decreto señala en su Art.2 que
sin el consentimiento escrito del inquilino, queda absolutamente
prohibido a todo propietario de casas, apartamentos, piezas,
habitaciones, etc. Aumentar el precio del alquiler de los mismos
por encima del tipo que actualmente se está pagando por
ellos, a menos que sea debidamente autorizado por una
resolución del Control de Alquileres de Casas y
Desahucios; asimismo señala que el precio del alquiler
autorizado por el Control regirá a partir de la fecha de
la resolución que al efecto se dictare
Además señala en su Artículo 17,
que el inquilino que se encuentre inconforme con el tipo de
alquiler que está pagando, podrá dirigir al Control
de Alquileres y Desahucio, una solicitud de rebaja del mismo, a
la cual deberá anexar el recibo que compruebe que no tiene
ninguna mensualidad pendiente de pago y deberá expresar lo
que actualmente paga, la disminución a que aspira y los
motivos que aduzca.
El control podrá reducir el alquiler si excediere
de 1 por ciento del valor del inmueble incluyendo el solar.
Siempre esta solicitud podrá ser hecha por el inquilino
aún cuando el alquiler que pague haya estipulado por
escrito y aunque haya realizado pagos conforme al
convenio.
Todas las decisiones tomadas por el Control de
Alquileres de casas y Desahucios , siempre serán
recurribles en apelación por ante la Comisión de
Apelación del Control de Alquileres de Casas y
Desahucios.
La llegada del término per se no es suficiente
para que el propietario quiera obtener su inmueble.
Salvo por falta de pago del alquiler es necesario
recurrir al organismo público que se llama Control del
Alquileres y Desahucios causas: destino diferente, si necesita
reparar el inmueble, si el propietario no a ocupar el inmueble o
por subalquiler.
6.6 Régimen del arrendamiento
rural
Los artículos 1714 al 1751del Código
Civil, establecen las reglas comunes a los arrendamientos de
casas y haciendas rurales, operan los mismos principios
desarrollados anteriormente en lo relativo a la
locación.
Conclusión
Después de un examen exhaustivo de los contratos
se llega a la conclusión de que resulta de gran
importancia para los estudiosos de las Ciencias Jurídicas
el conocer de manera completa y profunda todo lo relativo al
derecho Civil, ya que ellos constituyen la base de toda una gama
de actuaciones jurídicas que se presenta en la
práctica y en el que hacer jurídico del abogado,
porque los tribunales civiles están repletos de decisiones
fundamentadas ya en la teoría de las obligaciones,
cumplimiento de contrato, ejecución de contratos,
violación de contratos, nulidades de actos de ventas,
radiaciones de hipotecas.
El abogado que desconoce las fuentes, las
características, los efectos y las formas de
extinción de las obligaciones tendría una gran
laguna para el ejercicio de la profesión por ante los
tribunales civiles.
Existe una gran similitud en la
teoría de las obligaciones en el Código Civil
Dominicano, con el Derecho Francés y este a su vez con el
Derecho Romano.
Bibliografía
Código Civil de la República
Dominicana, Cuarta Edición, Editora DALIS, Moca
República Dominicana. 2010.
Mazeud, Henry, León Y Jean. Lecciones de
Derecho Civil, Parte 2 Volumen I. Ediciones
Jurídicas Europa– América, Buenos
Aires.
Mazeud, Henry, León Y Jean. Lecciones de
Derecho Civil, Parte 3 Volumen IV. Ediciones
Jurídicas Europa- América, Buenos
Aires.
Josserand, Louis, Derecho Civil, Tomo 2 Volumen
I, Ediciones Jurídicas Europa-América,
Bosch y cía. Editores Buenos Aires.
Capitant, Henri, Vocabulario Jurídico,
Ediciones Desalma, Buenos Aires.
Pothier, R. J. Tratado de las
Obligaciones, Editorial Helenista S. R.
L.
Autor:
Ing.+Lic. Yunior Andrés Castillo
S.
"NO A LA CULTURA DEL SECRETO, SI A LA
LIBERTAD DE INFORMACION"®
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana,
2015.
"DIOS, JUAN PABLO DUARTE Y JUAN BOSCH – POR
SIEMPRE"®
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